| 01 주택임대차보호법의 적용범위 |
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| 02 소유자(집주인)확인 |
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저는 열흘후이면 전세보증금의 잔금을 지급하고 입주하기로 되어있는 전세계약자입니다. 그런데 제가 집주인에게 전세등기를 해 줄 것을 요구하였으나 집주인은 등기를 해줄 수가 없다고 합니다. 그러나 등기를 하지 않으면 전세보증금을 반환 받지 못하는 것이 아닌가 걱정이 되는데요? |
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미등기 전세의 경우나 주택임대차의 경우 주민등록과 전입신고를 마친 임차인은 제3자에게 대항력을 가집니다. 여기서 대항력이 있다는 의미는 임대인이나 소유자가 바뀌더라도 임차인이 신소유자(양수인)에 대하여 종전의 임대차효력을 주장할 수 있어 계약기간이 만료되어 보증금 전액을 반환받을 때까지 계속 거주할 수 있다는 것을 의미합니다. |
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저는 주택을 임차하여 가족과 함께 입주하여 거주하고 있으나 사정상 처와 자녀만 주민등록 전입신고를 하고 임차인인 저는 전입신고를 하지 못하고 있습니다. 이러한 경우에도 대항요건을 갖추었다고 할 수 있는지요? |
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임차인의 처나 자녀와 같이 임차인 본인과 공동생활을 영위하는 가족만이 주민등록 전입신고를 하여도 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추었다고 보기 때문에 귀하는 대항력이 있습니다. |
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저는 주택을 임차하여 주민등록 전입신고를 마치고 거주하던 중 사정이 생겨 가족전원의 주민등록만을 다른 곳으로 일시이전을 하였다가 다시 전입을 하였습니다. 그런데 그 사이에 저당권이 설정되고, 경매가 실시되어 현재 경락인이 저에게 집을 비워줄 것을 요구하는데, 저는 집을 비워주어야 합니까? |
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귀하가 일시적으로라도 주민등록을 옮기면 비록 그 집에서 가족과 함께 계속 거주하고 있었다고 하더라도 대항력을 상실하고, 다시 전입한 때로부터 새로운 대항력이 생깁니다. 그러므로 대항력을 상실했을 때 설정된 근저당권에 의해 개시된 경매절차에서의 경락인에게는 대항할 수 없어 귀하가 주택을 명도 하여야 합니다. |
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| 03 확정일자부 임차인 |
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임차인이 확정일자를 받으려면 어떻게 해야 하며, 확정일자를 받은 임차인이 가질 수 있는 권리는 무엇입니까? |
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확정일자는 임대차계약서에 확정일자인을 찍는 것으로서, 공증기관이나 동사무소·법원·등기소에 가면 부여받을 수 있습니다. 그리고 주민등록전입신고와 입주라는 대항요건과 확정일자인을 받으면 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다. |
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저는 주택을 임차하고 입주하여 주민등록을 마치고 계약서에 확정일자를 받았는데, 집주인은 그후 은행에서 사업자금을 빌리면서 임차주택에 저당권을 설정하였고, 대출금을 변제하지 아니하여 현재 경매절차가 진행 중에 있습니다. 저는 주택임대차보호법상 어떠한 보호를 받을 수 있는지요? |
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귀하는 근저당보다 대항요건과 우선변제권취득 요건을 모두 갖추었으므로, 경락인에게 임차권을 주장하거나 경매절차에서 배당요구를 하여 보증금을 우선 변제 받을 수 있습니다.
현재(1995년 10월이후의 주택임대차보호법시행령에 의하여) 인천과 같은 광역시나 특별시소재의 주택은 3000만원 이하의 임차인들은 소액임차인으로서 임대차보증금 중 최고 1200만원까지는 다른 어떤 담보물권자보다도 최우선하여 변제 받을 수 있습니다. 이는 주택경락가에서 경매비용을 공제한 가액의 2분의 1범위내에서 변제됩니다.
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저는 1996년 인천에 소재하고 있는 주택을 2100만원에 임차하여 입주하고 주민등록전입신고를 마쳤습니다. 당시 그 주택에는 1994년 주택은행의 융자를 받으면서 근저당권이 설정되어있었으나 임대인이 입주하면 융자를 갚겠다고 약속하여 그 말을 믿고 있었지만 알고 보니 대출금을 변제하지 못하여 주택은행으로부터 경매신청이 들어오고야 말았습니다. 당시 저는 무지하여 확정일자도 받아놓지 않았는데, 저는 보호를 받을 수 있을까요??? |
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1994년 당시 주택임대차보호법의 시행령에 의하면 인천인 경우 2000만원 이하의 임차인이 소액임차인에 해당됩니다. 그러므로 귀하는 소액임차인에 해당되지 못하여 최소한의 일정액도 보호받지 못합니다. |
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| 04 임대차계약기간과 묵시적 갱신 |
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1995년 10월에 2년을 기한으로 임대인 갑과 주택임대차계약을 체결하였습니다. 1997년 10월이 지났으나 우리는 계속 거주하고 있었습니다. 그런데 올해 들어서 시댁으로 들어가야 하는 사정이 생겨 임대인에게 보증금 반환을 요청하였으나 임대인은 계약기간이 똑같은 조건으로? 2년 연장되었다면서 아직 두 번째 계약기간이 만료하지 않아 보증금을 반환할 수 없다고 합니다. 이 말이 맞는 가요? |
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귀하의 경우처럼 임대차계약기간이 만료되면서 특별히 계약조건이 변함이 없고, 또 임대인인 경우 계약기간만료 6개월 전에 임차인의 경우 1개월 전에 계약해지의 통고를 하지 않았다면 임대차 계약은 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 하지만 이때의 계약기간은 정함이 없는 것으로서 임차인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다. 이때 계약해지의 효력은 주택임대차보호법의 개정으로 인하여 3월이 경과하여야 발생합니다.
즉 계약해지통고서를 발송한 후에 3개월 후이면 주택임대차계약은 해지되고, 임대차보증금반환을 청구할 수 있습니다.
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| 05 계약기간이 만료되었는데도 임대차보증금을 반환 받지 못한 경우 |
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저는 주택을 임차하여 계약기간이 만료되어 임대인에게 보증금반환을 요구하였으나 임대인은 다른 세입자가 들어올 때까지는 반환할 수 없다고 합니다. 그런데 저는 직장의 이동으로 이사를 갈 수밖에 없는데, 이사를 했다가 임차인으로서의 우선변제권을 상실하여 보증금반환이 이루어지지 못할 까 우려됩니다. 어떻게 하면 좋을 까요? |
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개정된 주택 임대차보호법에 의하면 귀하와 같은 경우 임차권등기명령신청을 하여 임차권등기가 경료되면 이때까지 가지고 있던 임차인으로서의 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사를 할 수 있습니다. 임차권등기명령신청을 함에는 신청서를 작성하여, 확정일자인을 받은 계약서사본·주민등록초본·계약기간이 만료되었음을 입증하는 계약해지통고서·거주확인서등을 첨부하여 법원에 제출하시면 됩니다. |
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| 06 보증금반환절차와 임차인의 경매신청 |
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저는 보증금반환청구소송을 제기하려고 하는 임차인입니다. 그런데 소송을 제기하면 절차가 복잡하고 시간이 오래 지체될 것이 염려됩니다. |
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개정된 주택임대차보호법 제13조에 의하면 임대차보증금반환청구의 소일 경우 소액사건 심판법이 준용되어 좀더 신속하게 재판이 진행될 수 있습니다. |
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저는 임대차보증금반환청구의 소에서 승소판결을 받아 경매신청을 하려고 하는 임차인입니다. 이때 임차인은 집을 비워주어야 합니까?? |
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개정된 주택임대차보호법 제3조의 2? ①항을 보면 임차인이 경매신청을 할 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 아니한다고 하여 임차인은 임대차주택에 거주하면서도 경매신청을 할 수 있습니다. |
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