| 01 등기부상의 권리관계를 확인한다. (대법원사이트에서 열람료 2000원으로 확인가능) |
| 등기부등본 갑구의 소유관계와 채무액 및 을구의 근저당 채권 최고액등 채무금액 총액과 전세보증금을 더한 값이 세들집의 현재가격과 비교하여 70% 이하 이어야 안전하다. 하지만 가등기, 압류등기, 예고등기, 가처분 등기 등이 있을 경우는 계약을 피하는 것이 좋으며, 필요한 경우 전문가와 상의하여 안전장치를 하는 것이 좋다. |
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| 02 소유자(집주인)확인 |
| 계약은 등기부등본상의 소유자와 계약하는 것이 원칙이나 소유자의 대리인과 계약할 때는 소유자의 인감이 찍힌 위임장을 반드시 받아둬야 한다. 위임장을 받지않고 대리인과 계약을 했다가 자칫하면 보증금 전액을 날릴 수도 있다. 금액이 작고 위험성이 없을 경우에는 민법상 표현대리(소유자가 책임질 만한 사유가 있는 무권대리)로 유도하는 경우도 있는데 초보자인 경우는 피하는 것이 좋습니다. |
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| 03 잔금지불은 서류확인 후 입주와 동시에 합니다. |
| 잔금 치르는 당일 등기부등본을 다시 확인하는 것이 좋으며, 잔금과 집열쇠(입주)를 동시에 교환합니다. 만일 계약이후 잔금전에 등기부등본이나 집에 하자가 생겼을 경우 집주인이 책임을 지게 됩니다.(매도인의 하자담보책임 준용) |
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| 04 전입신고를 정확하게 합니다. |
| 잔금 당일 계약서를 지참하고 관할 동사무소에 가서 전입신고를 하며 확정일자까지 받는 것이 좋습니다. 전입신고서에는 등기부등본에 표시되어 있는 내용대로 주소를 동, 호수까지 정확하게 기입하여야 합니다.(동, 호수가 구분되어 있지 않은 다가구주택인 경우는 예외) |
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| 05 계약서에 확정일자를 잔금 당일 받는 것이 좋습니다. |
주택의 점유, 전입신고, 확정일자 이 3가지 요건을 충족하여야 확정일자 받은날 이후에 세든집에 권리에 하자가 생겨도 타 권리에 우선하여 보증금을 먼저 돌려받을 수 있습니다.
그러므로 가능하면 하루라도 빨리 확정일자를 받는 것이 좋으며 확정일자는 동사무소나 등기소 중 어느 곳에서나 받으면 됩니다.
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| 06 임대차계약서 특약사항 작성 예문 |
특약사항을 쓰지 않아도 기본적으로 민법 또는 관련법에 의거 보호를 받습니다만 관련법이 사사로운 일까지 모두 규정하고 있지 않기 때문에 종종 집주인과 임차인 사이에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
분쟁의 소지가 있을 만한 사항을 미리 특약사항에 기재 함으로서 분쟁의 소지를 없애는 것이 좋습니다.
① 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.
② 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준다.
③ 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.
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| 07 소액 보증금은 최우선 변제 받습니다. |
| 주택임대차 보호법에 의거 수도권(과밀억제권역)의 경우 임대보증금 4,000만원 이하, 광역시 3,500만원, 기타지역 3,000만원 이하를 소액보증금 으로 정하고, 세든 집이 경매될 경우 각각 1,600만원 1,400만원 1,200만원을 타 채권에 우선하여 경락가의 2분의1 범위 안에서 가장 먼저 변제해 주고 있다. |
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| 08 미등기 주택도 주택임대차 보호법의 적용대상입니다. |
건축물이 법률적 또는 물리적 결함으로 영구히 등기가 날 수 없는 건물이 아니라면 미등기 주택이라 하더라도 확정일자를 받고 전입신고만 마치면 별다른 문제가 없습니다.
이 경우 중요한 것은 등기가 없기 때문에 실제 권한있는 소유자와 계약을 해야한다는 점입니다.
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